こんにちは、ふどまるです。
今回は、不動産を買ったあとに必ず関わってくる「物件の管理」についてお話したいと思います。
実は今、私が持っている物件はすべて「自主管理」というスタイルで運営しています。
「自主管理？」「管理会社にお願いしないってどういうこと？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、
- 不動産管理の2つの方法（自主管理と委託管理）とは？
- 自主管理を選んだ理由
- 実際やってみて感じたメリットと大変さ
について、できるだけわかりやすくまとめました。
中古戸建て投資や、不動産管理に興味のある方の参考になればうれしいです。
不動産管理には2つの方法がある
まず最初に、「不動産管理」には大きく分けて2つのやり方があります。
① 委託管理（いわゆる「おまかせ管理」）
不動産管理会社さんにお願いして、入居者さんとのやり取りや家賃の集金、トラブル対応などをすべて代行してもらうスタイルです。
管理料は家賃の5〜10%くらいが一般的で、手間が少ないぶん、コストはかかります。
② 自主管理（じぶんで管理するスタイル）
その名のとおり、大家である自分自身が、物件の管理を行う方法です。
たとえば、
- 入居者さんとのやりとり（設備の不具合・苦情など）
- 契約書の準備や更新
- 退去後の対応（原状回復や清掃手配）
などを、すべて自分でやっていくことになります。
私が自主管理を選んだ理由
現在、私の法人で保有している物件は3件。
すべて築古の中古戸建てで、比較的コンパクトな規模です。
はじめて物件を買ったときは、管理のことなんて全然考えていませんでした。
でもいざ所有してみると、「これ、管理会社にお願いするまでもないかも」と思ったんです。
そのとき感じた理由は、こんな感じです。
📌 管理費がもったいないと感じた
たとえば家賃が月5万円の物件で、管理費が8%だとすると、毎月4,000円が管理会社へ。
1年で48,000円。10年で48万円です。
「これくらいの作業なら自分でやったほうが勉強にもなるし、節約にもなるな」と感じました。
📌 小さな戸建てなら、手間がそこまで多くない
アパートやマンションのように複数の入居者がいるわけではないので、連絡も少なく、トラブルも限定的です。
戸建ての場合、上下階や壁の騒音トラブルなども起きにくいですし、共用部分の掃除なども必要ありません。
実際に自主管理をやってみてどうだった？
やってみてよかったこと、大変だったことをそれぞれまとめてみました。
✅ 自主管理のメリット
1. 費用がかからない（管理費ゼロ）
やっぱりこれは大きいです。
家賃収入がそのまま手元に残るので、キャッシュフローが改善されます。
浮いたお金でDIYをしたり、次の物件購入にまわしたりすることもできます。
2. 入居者さんとの距離が近くなる
直接やり取りをするので、入居者さんの性格や生活スタイルが見えてきます。
「寒くなってきたので給湯器の調子が心配です」といった連絡が来たときなどは、「お、ちゃんと設備に気を配ってくれてるな」などの安心感もあります。
3. 物件に対する理解が深まる
何かあったときに、自分で対応することで、「この部分は修理が必要だな」「次の物件ではこういう構造は避けよう」などの学びにつながります。
小さなことも経験になるので、長く不動産投資をしていきたい人にはプラスだと思います。
⚠️ 自主管理のデメリット（気をつける点）
1. トラブルや修理対応が自分で必要
たとえば「トイレの水が止まりません」など、急なトラブルがあった場合、まずは自分が連絡を受けて対応を考えることになります。
修理業者に依頼する、スケジュール調整をする、という流れも含めて、自主管理では全部自分で動く必要があります。
2. 精神的に負担になるときもある
忙しい時期に限って連絡が来たり、入居者さんとの意思疎通がうまくいかないときなどは、正直少ししんどいと感じることもあります。
とはいえ、今のところは1戸ずつなので、管理の負担はそこまで重く感じていません。
自主管理が向いている人とは？
私自身の経験から、「こういう人は自主管理が合ってるかも」と思うポイントをいくつかご紹介します。
- 物件の数が少ない
- 入居者対応が苦手ではない
- トラブルにも落ち着いて対応できる
- 節約や効率化が好き
- 管理を通じてスキルをつけたい
逆に、「人とのやりとりが苦手」「仕事や育児で手が回らない」という方は、最初から委託管理を選ぶのも良いと思います。
将来的にはどうする？
今後、物件数が増えてきた場合には、さすがに全部を自分で見るのは大変になるかもしれません。
そのときは、入居付けだけ管理会社にお願いしたり、トラブル対応だけ外注したりと、部分的にサポートをお願いするかもしれません。
でもまずは、「自分で経験する」ことで、何が得意で何が苦手なのかが見えてくると思っています。
まとめ：管理の仕方は、自分のスタイルで決めよう
不動産投資は、「物件を買ったら終わり」ではありません。
そのあとどう管理していくか、というのもとても大切なテーマです。
自主管理には、手間はかかるけれど得られる学びも多く、節約にもなります。
委託管理は、費用はかかりますが、安心して任せられるメリットがあります。
どちらが正解ということはなく、自分のライフスタイルや投資の目的に合った管理スタイルを選んでいくのが一番だと思います。
「少ない戸数からはじめて、管理の感覚をつかむ」
そんな始め方も、十分にありだと感じています。
