こんにちは。「社長はわたし。主婦が不動産投資はじめました。」のふどまるです。
今回は、中古物件を買う前に必ず確認してほしい大事なポイントについてお話しします。
それはズバリ、
「ハザードマップを見ること」
です。
とくに注意が必要なのが、土砂災害特別警戒区域にある物件です。
実際に不動産を探していると、見た目はきれいで価格も手ごろな物件がいくつも出てきます。でも、その中には「絶対に買ってはいけない」ようなリスクを抱えた場所もあります。
この記事では、
- ハザードマップってなに？
- 土砂災害特別警戒区域とは？
- なぜ避けるべきなの？
- どうやって調べるの？
など、初めての人でもわかるように1つずつ丁寧に説明していきます。
1. ハザードマップってなに？
まず最初に、「ハザードマップ」について簡単に説明します。
ハザードマップとは、自然災害が起こったときに危険な場所を示した地図のことです。たとえば、
- 台風や大雨による「洪水」
- 地震による「液状化」
- 山や崖からの「土砂崩れ」
- 海からの「津波」
などが起きたときに、「ここが危ないよ！」と教えてくれるのがハザードマップです。
この地図は、各市区町村のホームページや、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などで、誰でも無料で見ることができます。
2. 土砂災害特別警戒区域とは？
そして今回、特に気をつけてほしいのがこの「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」です。
これは、山や崖の近くなどで、大雨のときに土砂崩れの危険がとても高い場所に指定されています。
具体的には、次のようなリスクがあります。
- 土砂が家に流れ込んでくる可能性がある
- 命にかかわる重大な事故が起きる可能性がある
- 地震や豪雨で斜面が崩れる恐れがある
このような場所にある家は、国や自治体から「ここは危険だから、注意してね」と公式に認定された区域になります。
3. なぜそんな物件は避けた方がいいの？
ここまで読むと、
「じゃあ、そういう場所の物件は安く買えるんじゃないの？」
と思う人もいるかもしれません。たしかに、土砂災害警戒区域内の物件は、価格が安く設定されていることが多いです。
でも、ちょっと待ってください。
不動産投資では「出口戦略」、つまり将来どうやって売るのかを考えることがとても大切です。
このような物件には、以下のような大きなデメリットがあります。
✔ 売りにくい
まず、レッドゾーンの物件はとにかく売りにくいです。買う人が少ないので、値段を下げないと売れないことが多くなります。
しかも、最近は買う人もネットでしっかり調べる時代。「ハザードマップで調べたら赤だったからやめます」ということは本当によくある話です。
✔ ローンが通りにくい
次に、銀行のローン審査にも影響します。災害リスクが高い土地だと、住宅ローンが通らないこともあるんです。
たとえば、「この物件いいな！」と思っても、買主がローン審査で落ちてしまったら、売買自体が成立しません。
✔ 災害のリスクが本当にある
そしてなにより、実際に危険なんです。
昔よりも大雨の量が増えている日本では、ちょっとした山間部でも崖崩れや土石流が起こることがあります。
安く買えても、もし何かあったときに命の危険があると思うと、安心して住んでもらえる家ではありません。
4. 土砂災害以外にも確認すべきハザードがある
ハザードマップには、土砂災害以外にもさまざまな種類があります。
- 洪水（川の氾濫など）
- 津波（海沿いの地域）
- 高潮
- 地震による液状化現象
このようなリスクも事前にチェックしておくことが大切です。
特に、海の近くの地域で物件を検討する場合は「津波の浸水想定区域」に入っていないかを必ず確認しましょう。
5. ハザードマップはどうやって見るの？
ハザードマップを見るのはとても簡単です。スマホやパソコンがあれば、以下の手順で確認できます。
■ ① 国土交通省のハザードマップポータルサイト
【検索ワード】「ハザードマップポータルサイト」で検索！
→ 住所を入力すれば、土砂・洪水・津波などが一目で見られます。
■ ② 各自治体のホームページ
市町村ごとに出しているハザードマップもあります。Googleなどで、
「○○市 ハザードマップ」
と検索すればOK！
図がカラフルで見やすく、危険な地域が赤やオレンジで表示されています。
6. 私が実際に確認していること
私は中古の一戸建てを探すとき、必ず以下のことをチェックしています。
- 物件の所在地をハザードマップで確認
- 土砂災害のレッドゾーンに入っていないか？
- 洪水や津波の想定区域ではないか？
- 周辺に崖や急斜面がないか？
- 避難経路や避難所の位置
これを確認せずに内見や購入を進めることはありません。
また、地域の不動産会社さんに「ここって災害リスクありますか？」と聞くのも大事。プロだからこそ知っている地元情報を教えてくれることもあります。
7. まとめ｜物件を買う前に必ず“災害リスク”をチェック！
中古物件を探すとき、「価格が安い」「場所が便利」「間取りが好み」など、いろんな条件で選びたくなりますよね。
でも、それだけでは不十分なんです。
どんなに条件がよくても、災害リスクが高いエリアでは、資産としても不安定になります。
とくに、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にある物件は絶対に避けるべきです。
✅ 最後にポイントまとめ！
- ハザードマップは、災害リスクを教えてくれる便利な地図
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は絶対に避ける
- 安い物件ほど、リスクをよく確認すること
- 将来売ることまで考えて、「出口戦略」を忘れずに
- 無料で調べられるので、購入前に必ずチェック！
不動産は「買って終わり」ではありません。買ったあとのこと、売るときのことも考えて、安心できる物件選びをしていきたいですね。
このブログが、物件探しの参考になればうれしいです。
