こんにちは！主婦社長ふどまるです。
今回は、**「不動産投資の利回りって、実際どれくらいを目指せばいいの？」**というテーマについて、私の経験をもとにお話しします。
ネットやYouTubeなどで「利回り20％以上！」「50％超え物件でFIRE！」といった夢のような話を見ると、はじめて不動産投資をする人は「えっ！？そんなに儲かるの？」とワクワクすると思います。
でも実際にやってみてわかったのは、「高利回り物件には、それなりの理由がある」ということ。
今回は、私がなぜ表面利回り17％くらいの物件を狙っているのか、その理由をわかりやすくお伝えします。
1. そもそも「表面利回り」ってなに？
まずは基本から。
■ 表面利回りとは？
購入した不動産の価格に対して、どれくらいの家賃収入が得られるかを計算したものです。
たとえば：
- 物件価格：300万円
- 家賃：月5万円 → 年間60万円
この場合、
表面利回りは「60万円 ÷ 300万円 × 100＝20％」となります。
でもこれは管理費・修繕費・空室リスクなどを考えていない数字なので、あくまで「ざっくりの目安」です。
2. 高利回り＝お得？ではない現実
「利回り20％以上！すぐに元が取れる！」
たしかにそう聞こえると魅力的ですよね。
でも実際にそういう物件を探してみると、こんな特徴があることがわかりました。
- 築年数がとても古い（昭和40年代など）
- 空き家期間が長く、雨漏りや床の腐食がある
- 売主や仲介が個人で、情報が少ない
- 修理が必要すぎて住めるまでに時間がかかる
つまり、表面利回りが高すぎる物件は、修理やDIYにかなりの時間とお金が必要になることが多いんです。
3. 私たちが戦う「場所」を見極めよう
私も最初はネットで見た「利回り50％」の物件にワクワクして、いろいろ探していました。
でも…気づいたんです。
- フルDIYは時間的にムリ！
- 壁も床も浴室もすべて直すなんて現実的じゃない！
- そもそも家族や本業がある中で、そこまでやる余裕がない！
つまり、「利回り50％」を狙う人たちは、時間と技術がたくさんあるプロ級DIY投資家。
私のように「家族のすきま時間で、ムリなく投資したい」タイプとは、戦う場所が違うんだと割り切ることにしました。
4. じゃあ何％くらいがちょうどいい？
そこでたどり着いたのが…
■ 表面利回り「17％くらい」がちょうどいい！
このあたりの物件だと、次のような特徴がありました。
- 修理が一部で済む（たとえば壁紙・浴室など）
- 外観はきれいで、大がかりな工事が不要
- 地元の不動産屋さんからの紹介が多く、安心感がある
- 管理がしやすいエリアにある
もちろん、DIYは多少必要なこともありますが、「全改装」とまではいかず、ちょっとがんばればすぐ貸せる状態に近いのがポイントです。
5. 表面利回り17％のメリットとは？
■ 元がとれるまでの期間が早い！
たとえば、260万円の物件で年間家賃が44万円なら…
- 回収期間＝260万円 ÷ 44万円 ≒ 約5.9年
つまり6年ほどで元本回収できる計算になります。
この回収スピードなら、
- 修繕費や税金を考えても無理がない
- 投資としてのバランスがちょうどいい
- 余裕を持って次の物件に進める
という安心感があります。
6. まとめ：夢の高利回りより、現実的な“ちょうどいい利回り”を
不動産投資の本やネットでは、よく「利回り20％以上！」という言葉が並んでいます。
でも実際には、
- 高利回りの物件は「高リスク・高修繕コスト」
- DIYが得意で、時間もたっぷりある人向け
- はじめての投資や副業でやるなら、バランスが大事
という現実があります。
私の場合は、表面利回り17％くらいが一番ちょうどよかったです。
- 無理せず回収できる
- 修理もほどほどで済む
- 管理もラクで安心
これから不動産投資を始めたいという方には、「夢を見すぎず、でも低すぎず」な利回りを目指すのがおすすめです。
